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Steigende Preise bei knappem Angebot an neuen und gebrauchten Objekten

 

Indexreihen Wohnungseigentum

Indexreihen Wohnungseigentum

Karlsruher Gutachterausschuss legt seinen Immobilienmarktbericht 2015 vor

Die Kernaussage ist eindeutig: Die Preise für Immobilien in Karlsruhe steigen – 2015 im Vergleich zum Vorjahr je nach Teilmarkt zwischen fünf und zehn Prozent. Das belegt der Immobilienmarktbericht 2015 des Karlsruher Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten, den der Ausschuss aktuell vorgelegt hat.

Noch deutlicher werden die Dimensionen bei einer Fünfjahres-Auswertung. Beispiel Eigentumswohnungen: „Beim Weiterverkauf von Wohneigentum sind die Preise zwischen 2010 und 2015 um 40 Prozent gestiegen, das ist ungewöhnlich hoch“, erläutert der Vorsitzende des Gutachterausschusses Dr.-Ing. Michael Mürle. Und ergänzt: „Ein Ende ist nicht in Sicht, die Prognose des Gutachterausschusses zeigt: Es geht auch 2016 weiter nach oben.“ Ein Trend, den auch der Deutsche Städtetag aufgrund einer Umfrage in 56 großen Städten bestätigen kann: Vor allem im Süden und Osten werden steigende Preise erwartet.

In Karlsruhe drehen die Anziehungskraft des attraktiven Wirtschafts- und Wohnstandort Karlsruhe mit steigender Bevölkerungsprognose, das knappe Angebot und die Zinspolitik im Euro-Raum an der Preisspirale. Kurz gesagt: „Der Immobilienmarkt kommt der Nachfrage nicht nach“, bringt es Rüdiger Huck, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, auf den Punkt. Es kommen zu wenige neue und gebrauchte Objekte auf den Markt: Rund 2.524 Kauffälle wurden 2015 beurkundet (2014: 2.515) – zwischen 2010 und 2013 lag die Zahl der Kauffälle noch zwischen rund 3.600 und knapp 3.200.

Unschätzbarer Wert Verlässlichkeit

Doch kann die Feinanalyse des Karlsruher Gutachterausschusses der Aktualität Stand halten, in Zeiten, in denen Immobilieninvestitionen zunehmend beeinflusst sind von vom Grundstückswert unabhängigen Kriterien bis hin zu überteuerten Kaufabschlüssen angesichts ganzer Heerscharen von Mitkonkurrenten? „Gerade dann, wenn Kaufverhandlungen eben nicht ausschließlich auf immobilienwertrelevanen Faktoren fußen, punktet unser Immobilienmarktbericht mit einem unschätzbaren Wert: mit Verlässlichkeit und Transparenz“, sind sich Rüdiger Huck und sein Kollege Marc-Simon Vetter der Bedeutung der Markanalyse bewusst.

Schließlich filtert das der Neutralität verpflichtete Expertenteam mit Sachverstand und Methodik die marktfremden Einflüsse aus dem Immobilienmarkt-Geschehen heraus. Und gibt mit Detailanalysen Immobilienlaien sowie Fachleuten Orientierungshilfe in einem dynamischen Markt.

Großraum Karlsruhe ist Lage-Gewinner

Für ein rund 500 Quadratmeter großes Ein- und Zwei-Familienhausgrundstück in mittlerer Lage mussten Häuslebauer 2015 rund 215.000 Euro auf den Tisch legen. Bei der Zuordnung zu verschiedenen Lagen fällt auf, dass sich die Preisspannen zwischen mittlerer und sehr guter Lage annähern. „Beim Lagefaktor geht es nicht mehr um die großen Unterschiede: Das urbane Leben ist Lage-Gewinner", so Huck

100 Kauffälle fürs alleinstehende Eigenheim wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im vergangenen Jahr zur Auswertung übersandt, elf waren es bei den Reihenhausgrundstücken, 24 bei den Mehrfamilienhausgrundstücken. Auffallend: „Unsere Auswertung belegt den Wechsel in den Bestand“, führt Marc-Simon Vetter aus. So handelt es sich bei rund einem Drittel der Kauffälle um Grundstücke, bei denen die vorhandene Bausubstanz abgebrochen wurde.

Boxplotdarstellung zeigt Wert-Korridor

430.000 Euro mussten Erwerber für ein typisches Ein- und Zweifamilienhaus mit Baujahr 1970 investieren – und erhielten im Schnitt 170 Quadratmeter Wohnfläche auf einem rund 570 Quadratmeter großen Grundstück. Eine ähnliche Preisentwicklung haben Reihenhäuser genommen. Beim 20 Jahre alten Reihenhaus in mittlerer Lage war man mit rund 380.000 Euro dabei – für im Schnitt 135 Quadratmeter Wohnfläche auf einem 232 Quadratmeter großen Grundstück. Um rund 20 Prozent teurer wurden Mehrfamilienhäuser. „Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist fast leergefegt“, so Huck.

Knapp sieben Prozent stieg der Preis bei gebrauchtem Wohnungseigentum: Eine 72 Quadratmeter große Wohnung der Baujahresklasse 1950 bis 1974 kommt damit auf rund 142.000 Euro. Aufschlussreich ist die sogenannte Boxplotdarstellung des Immobilienmarktberichts. Sie vermittelt anschaulich, was für ähnliche Objekte bezahlt wurde und wo die Ausreißer liegen - und zeigt so dem Kaufinteressenten, ob er im Vergleich zu seiner persönlichen Preisberechnung noch im richtigen Wert-Korridor ist oder gerade dabei ist, über Wert abzuschließen. Tipp der Immobilien-Experten: Nicht übereilt ein Entscheidung über eine Investition treffen, die für die meisten Menschen nach wie vor zu ihren größten und langfristigsten Investitionsentscheidungen zählt.

Indexierung heißt das Stichwort, mit dem der Gutachterausschuss vermeidet, dass die aktuelle Marktstudie, kaum erschienen, schon der Entwicklung hinterher rennt. Bei einem nur geringen Änderungen unterworfenen Markt ist ein bis zu zwei Jahre altes Datenmaterial aus Kauffällen und Käuferbefragung sowie Gutachten und eigenen Analysen von sich aus schon sehr aussagekräftig. Nicht jedoch beim derzeit dynamischen Markt. „Auf unsere Daten soll Verlass sein“, betont Vetter, dass in der aktuellen Studie vermehrt damit gearbeitet wurde, wertrelevante Faktoren – etwa Bodenrichtwerte – in den aktuellen Zeitraum zu transferieren. Eine Anpassungsqualität, die Nutzerinnen und Nutzer sicher zu schätzen wissen.

Energieausweis schlägt sich noch nicht im Kaufpreis nieder

Untersucht hat der Gutachterausschuss auch die Frage, ob und wie sich einschlägige Rechtsänderungen auf das Preisgefüge auswirken. Beispiel Energieausweis: Hier ist Erkenntnis aus einem Kooperations-Projekt mit dem KIT, dass die energetische Gebäudebewertung bei Mehrfamilienhäusern ab vier Wohnungen aufgrund Energieeinsparverordnung sich nicht nachweisbar auf den Kaufpreis niederschlägt. Die Zusammenarbeit mit dem KIT ergaben viele weitere Erkenntnisse, die „wir auch in unsere Fragebögen an die Käufer einfließen lassen“, so Vetter. Ziel: Marktreaktionen aufgrund geänderter Rahmenbedingungen möglichst rasch für die Analyse nutzbar machen.

Was dem Laien im Immobilienmarktbericht 2015 anschauliche Übersichts-Darstellungen sind, ist Gutachtern, Maklern und anderen Immobilienexperten die fachliche Aufbereitung der „erforderlichen Daten für die Wertermittlung“ mit Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder auch Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren. Auch hier wird der Gutachterausschuss seinem Anspruch gerecht und stellt ergänzendes Datenmaterial zur Verfügung.

Informationen: Der Immobilienmarktbericht findet sich ab sofort unter www.karlsruhe.de/b3/bauen/gutachterausschuss. Telefonisch ist die Geschäftsstelle unter 0721/133 3092 zu erreichen (E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!).

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